随着国家宏观经济进入中高速增长阶段，城镇化进程由全面快速城镇化阶段发展到城市群阶段，一方面，房建工程市场达到并越过建设高峰期;另一方面，房建工程市场内部出现细分行业分化、区域分化，并伴随行业业务模式调整和房建工程存量市场崛起。

1. 行业市场

2014年之前，房建工程市场主要受经济发展和城镇化进程的单一要素驱动，呈现出全面增长、快速增长和较为单纯的规模化扩展态势。2015年以来，行业在建设顶峰期震荡发展，并出现下行趋势，主要表现在市场规模方面：一是2014年之前开工面积的持续增长;二是2015年以来的市场高位震荡。

市场总体规模接下来会怎么发展?我们可以对照发达国家的经验做一些测算和预测。截至2019年底，我国城镇建筑存量总共约650-700亿平方米。根据发达国家的经验，人均房屋建筑面积约80-85平方米。城镇化完成后，我国城市人口共约10.5亿，共需要房屋建筑总面积约850-900亿平方米，还需新建的房屋建筑面积约200亿平方米。据悉，2014-2019年，每年竣工的房屋建筑面积平均约40亿平方米。按过去几年的建设量，大约需要5年时间即可完成所需新建的200亿平方米房屋建筑。当然，这里的测算没有考虑拆旧建新、人口流出地区可能的房屋空置等情况。但从粗线条的测算可以看出，相对当前的产能，未来所需要的房屋建筑空间已比较有限。未来的行业下行难以避免，明显的负增长时期即将到来。

从另一个角度来看，未来的房屋建筑市场也不会像上述数据所显示的那样“悲观”。民用类房屋建筑一般设计寿命为50年左右，实际使用寿命估计在30-40年。以城镇化完成时房屋建筑总面积900亿平方米来考虑，按实际使用寿命平均30-40年测算，平均每年需要拆旧建新约22.5-30亿平方米。相比当前每年40亿平方米的竣工面积有大幅度下降，但依然是一个非常庞大的体量。

再换一个角度，以房屋建筑中占比超过60%的住宅为例，半定量地看一看未来的房屋建筑市场空间。当前，专家给出最多的数据是当前我国城镇人均住宅面积约40平方米，与发达国家的人均住房面积持平。但若考虑住宅品质，有研究者分析指出：现有住宅构成中，满足“有地下停车场、人车分流、有花园景观”等条件的“现代化住宅小区”占比不足三分之一，而这样的住宅小区才是未来的常态，我国当前城镇居民的人均“现代化住宅”面积不足13平方米，距离人均40平方米的发达国家平均数差距尚远。再考虑到新增的城镇人口，未来的商品住宅空间仍有巨大空间。

总体而言，未来房屋建筑工程市场将难免步入下行周期，并出现建设量的明显下降。但接下来的10年、20年，乃至城镇化完成后，房屋建筑市场依然是维持每年约25亿平方米甚至更高竣工量的庞大市场。建筑设计也仍将拥有一个非常庞大的市场。

2. 细分行业市场

各主要细分行业未来面临较大的趋势性变化。房屋建筑行业可分几个主要的细分行业：住宅房屋建筑、商业及服务建筑、公共建筑、工业建筑、其它建筑。按竣工面积计算，过去几年住宅房屋建筑占比超过60%、商业与服务建筑约12-16%、公共建筑约6-9%、工业建筑约15%。总体而言，未来商业与服务建筑、公共建筑的占比将扩大，如养老、康养、医疗卫生领域等;工业建筑占比过去已有所降低，未来将进一步降低;住宅房屋建筑占比也将有所下降。

从建筑设计的角度来看，住宅房屋建筑市场未来主要的变化在于全装修住宅、建筑工业化和BIM技术。全装修住宅对建筑设计的要求将明显提升，并且要求设计师能够从最终用户的角度考虑设计。随着工业化建筑市场的成熟，预计将逐渐占到较大比例，其所要求的标准化程度更高，同时，随着未来BIM技术的成熟，预计未来住宅建筑设计的效率可以大幅度提升，住宅建筑设计人员需求有可能会大幅度降低，而设计师的能力要求则更高、更综合。相应的，建筑设计院的能力一方面体现在建筑设计本身，另一方面在于与工业化建筑技术的整合及BIM技术研发、应用能力。

商务与服务类建筑、公共建筑未来的变化趋势较为相似，主要是工程总承包模式的推广并逐渐成为主流模式。该类建筑的业主多是企事业单位或政府，有两个特点：一是业主不懂工程建设;二是对建筑方案要求往往较高(尤其是公共建筑)。对建筑设计的影响则在于方案设计要求更为突出，设计院或建筑事务所应具备更高的创意、方案设计水平。

工业建筑未来主要的变化因素在于工业转型升级和工程总承包模式的成熟。工业转型升级对工业建筑有三个方面的影响：低端制造业减少、高端制造业增长、智能工厂比例提升，进而也影响到工程建筑设计领域。其中，低端制造业减少涉及标准化厂房建设需求大量减少;高端制造业、智能化工厂工程建设将广泛采用工程总承包模式，建筑本身可能作为工程总承包的一个专业分包存在。从工业建筑设计角度来看，未来的工业建筑设计量会明显减少，独立发包的工业建筑设计量则更少。